En nuestro país no existe una base de datos pública que determine la naturaleza jurídica de los inmuebles rurales, es decir, que aclare si se trata de bienes baldíos (de dominio de la Nación) o privados, una situación que, para los expertos, genera numerosas dudas a la hora de realizar inversiones en este tipo de activos. Por ejemplo, de tratarse de un bien baldío, cualquier título de dominio será inexistente.
Jacques Simhon, socio de CMS Rodríguez-Azuero y experto en temas inmobiliarios, explica que “si bien la Ley 160 de 1994 ha definido un procedimiento para demostrar la propiedad de los inmuebles rurales, este requiere material probatorio significativo que, en la mayoría de los casos, es de difícil obtención”.
Por lo anterior, al momento de invertir en inmuebles rurales es recomendable realizar un estudio de títulos detallado con el fin de disminuir los riesgos, al tener en cuenta que los inmuebles baldíos no se pueden vender, comprar ni poseer, sin que estos hayan sido adquiridos en debida forma y solo por las personas que sean consideradas como beneficiarias de acuerdo con la reforma agraria.
Según explica el experto, para acreditar la propiedad privada de un inmueble rural se deben aportar el título de compra original vigente o los títulos con el certificado de libertad y tradición del inmueble, otorgados antes de la entrada en vigor de la Ley 160 de 1994, documentos en lo que deben evidenciarse tradiciones de dominio del inmueble durante un lapso no menor a 20 años.
En caso de no contar con dicho título originario, Simhon indica que dicha Ley contempla la alternativa de presentar, como prueba, la inscripción de títulos de dominio en el certificado de tradición y libertad del inmueble desde antes del 5 de agosto de 1974.
Compartiendo la preocupación que rodea las transacciones de compra y venta que involucran inmuebles rurales en Colombia, la Corte Constitucional, en sentencia T-488 de 2014, ordenó a la Agencia Nacional de Tierras la ejecución de un plan nacional de clarificación de bienes baldíos, con el objetivo de brindar certeza jurídica y publicidad sobre la naturaleza de los inmuebles rurales en Colombia.
Sin embargo, hasta la fecha no existe dicha clarificación, por lo que se recomienda realizar un proceso exhaustivo de debida diligencia sobre estos inmuebles para atenuar el riesgo de que el mismo sea declarado como un bien baldío.
